Rejestr publiczny, portale ogłoszeń, rejestr przedsiębiorców i fora kupujących — co daje każde źródło i w jakiej kolejności.
Większość tego, co trzeba wiedzieć o gruzińskim deweloperze, jest publiczna, bezpłatna i dostępna z telefonu. Poniższe kontrole zajmują około dziesięciu minut i wyłapują błędy kosztujące kupujących najwięcej: obciążony tytuł, historię niedotrzymanych terminów i firmę bez dorobku.
1. Rejestr Publiczny — sam tytuł
Zacznij od Narodowej Agencji Rejestru Publicznego, biorąc kod katastralny z ogłoszenia. Szukasz obciążeń: istniejącej hipoteki, zajęcia lub roszczenia osób trzecich.
Znalezienie obciążenia nie jest automatycznym powodem do odejścia — znaczna część nowego budownictwa jest finansowana i niesie zastaw bankowy. To powód, by zażądać zdjęcia obciążenia przed płatnością, a nie po. Ta kolejność to najdroższy szczegół gruzińskiej transakcji.
2. Portale ogłoszeń — historia cen i terminów
Duże gruzińskie serwisy prowadzą te same projekty latami. Widać tam dwie rzeczy, których nie ma w żadnej broszurze:
- Historia cen projektu, która pokazuje, czy opowieść o wzroście jest prawdziwa.
- Daty ogłoszeń wobec obiecanych terminów oddania. Projekt reklamowany trzeci rok z rzędu jako kończony w przyszłym roku coś Ci mówi.
3. Rejestr przedsiębiorców — kim naprawdę jest firma
Sprawdź wiek podmiotu prawnego, ile projektów oddał i czy podmiot sprzedający Tobie to ten z dorobkiem. Nowa spółka ze znanym nazwiskiem na szyldzie to inne ryzyko niż uznany wykonawca.
Powiązana czerwona flaga jest tutaj: jeśli proszą Cię o zapłatę osobie fizycznej, a nie na konto firmy, zatrzymaj się. Rzetelni deweloperzy przyjmują płatność na rachunek firmowy lub escrow.
4. Fora i czaty kupujących — wersja bez cenzury
Nabywcy wcześniejszych etapów rozmawiają ze sobą w otwartych grupach. To tam opóźnienia, spory o jakość i problemy z zarządzaniem wychodzą na jaw długo przed jakimkolwiek kanałem oficjalnym. Przeczytaj skargi, a potem sprawdź, czy deweloper na nie odpowiedział.
Klauzule umowy, które mają znaczenie
Gdy dojdziesz do umowy, uwagi wymagają cztery sformułowania:
- Termin oddania opisany jako orientacyjny lub przybliżony, bez żadnych konsekwencji.
- Prawo dewelopera do zamiany materiałów bez Twojej zgody.
- Kara za opóźnienie tak niska, że niczego nie powstrzymuje.
- Brak klauzuli o karze w ogóle.
Czego to nie zastępuje
Kontrole zza biurka mówią o papierach. Nie powiedzą, czy klatka schodowa jest utrzymana, czy w budynku czuć wilgoć i co sąsiedzi mówią o wodzie. Ktoś niezależny musi stanąć w tym budynku — najlepiej nie agent sprzedającego.
FAQ
Czy mogę zrobić te kontrole z zagranicy? Tak, wszystkie cztery są online. Czy hipoteka na lokalu przekreśla transakcję? Nie, ale musi zostać zdjęta przed płatnością. Co jeśli deweloper odmawia podania kodu katastralnego? Potraktuj to jako odpowiedź.
Jak pomagamy
Przeprowadzamy te kontrole standardowo, zanim cokolwiek zarekomendujemy, potwierdzamy tytuł i obciążenia przed ruchem pieniędzy i mówimy, co znaleźliśmy, łącznie z niewygodnymi częściami. Tekst informacyjny — nie porada prawna.