Wolumen +18,7%, wartość rynku +33,2% — i około 90% kupujących to obywatele Gruzji. Co to znaczy dla inwestora.
Tbilisi weszło w 2026 rok z najsilniejszym półroczem w historii, a kształt wzrostu znaczy więcej niż sama liczba nagłówkowa. Poniższe dane pochodzą od Colliers Georgia (publikacja przez Recov.ge) i TBC Capital za styczeń–czerwiec 2026.
Wolumeny i wartość rynku
- W pierwszym półroczu 2026 w Tbilisi sprzedano 22 400 mieszkań, o 18,7% więcej rok do roku.
- Łączna wartość rynku sięgnęła 1,8 mld USD, wzrost o 33,2% rok do roku.
Wartość rosła szybciej niż liczba transakcji. Ta różnica jest najciekawsza: kupujący przesuwają się ku lepszym, nowszym i droższym lokalom, a metr kwadratowy pod tym wolumenem drożeje.
Wzrost cen w segmentach
Wzrost pojawił się w całym rynku, a nie w jednym jego rogu:
- Nowe budownictwo: sprzedaż +21,8%, średnia cena w mieście +11,7%.
- Rynek wtórny: transakcje +22,1%, ceny +9,5%.
Czerwiec 2026 pobił lokalne rekordy — transakcje +34,7%, wartość rynku +53,9% rok do roku, do 387 mln USD w jednym miesiącu.
Kto naprawdę kupuje
Około 90% transakcji w Tbilisi zawierają obywatele Gruzji. Dla zagranicznego inwestora to najbardziej użyteczna liczba w raporcie i działa w trzech kierunkach:
- Rynek opiera się na popycie krajowym, a nie na napływie turystów i ekspatów, więc jest mniej wrażliwy na nagłe zatrzymanie ruchu z zagranicy.
- Miejscowi kupują dla siebie, pod powiększające się rodziny lub pod lokalny biznes najmu — taki popyt nie znika wraz z nastrojami.
- Przy wyjściu Twoim kupującym najprawdopodobniej będzie mieszkaniec Gruzji. Nie musisz szukać rzadkiego nabywcy z zagranicy.
Czego te liczby nie mówią o rentowności
Wzrost cen i rentowność najmu to osobne rzeczy, a rosnący rynek raczej ściska rentowność, niż ją podnosi. Podawane dla Tbilisi liczby brutto zwykle pomijają pustostany, zarządzanie, opłaty serwisowe i podatek; rentowność netto po tych kosztach zwykle wypada 3–5 punktów procentowych poniżej reklamowanej. Policz obie przed decyzją — wzrost kapitału i przepływ gotówki to różne scenariusze inwestycyjne.
Gdzie dokładnie w mieście
Vake to najwyższe czynsze i najdroższe wejście. Saburtalo daje najbardziej stabilny popyt długoterminowy dzięki uczelniom i metru. Krtsanisi pasuje pod najem premium o niskiej zabudowie, w tym dla dyplomatów. Isani i Samgori to najniższy próg wejścia i największy zapas wzrostu ceny. Rozbicie na dzielnice znajdziesz na stronie miasta Tbilisi.
Ryzyka warte nazwania
- To dane historyczne. Rozpęd nie jest prognozą, a rekordowe półrocze podnosi bazę do kolejnego porównania.
- Waluta: dochód od lokalnych najemców otrzymujesz w lari, a rentowność liczysz w dolarach.
- Nowa podaż w konkretnych dzielnicach może wyprzedzić popyt, nawet gdy średnia miejska rośnie.
FAQ
Czy za późno na wejście? Dane pokazują wzrost, a nie sygnał szczytu — to zależy od Twojego horyzontu i ceny. Czy Tbilisi jest bezpieczniejsze niż rynki kurortowe? Jego baza popytu jest krajowa i całoroczna, w przeciwieństwie do sezonowego wybrzeża. Czy te liczby gwarantują zwrot? Nie.
Jak pomagamy
Analizujemy lokalizacje pod Twój cel — najem albo odsprzedaż, prowadzimy pełną obsługę prawną włącznie z zakupem zdalnym i liczymy rentowność netto, a nie nagłówkową. Tekst informacyjny; liczby są orientacyjne, ze wskazanym źródłem, i zmieniają się w czasie.