Agent pokazuje 10%. Brakuje czterech pozycji kosztów. Oto ile bierze każda i co zostaje.
Arytmetyka w większości ogłoszeń jest prosta i błędna: czynsz miesięczny razy dwanaście, podzielone przez cenę ofertową. To nie tyle nieuczciwość, co niekompletność — a brakujące elementy są zwykle warte kilku punktów procentowych.
Rachunek, który Ci pokazują
Czynsz 500 USD miesięcznie wobec ceny 60 000 USD daje 10%. Ta liczba zakłada, że lokal jest zajęty każdej nocy w roku, nic nie kosztuje w utrzymaniu i nie płaci podatku. Żadne z tego nie jest prawdą.
Czego brakuje
**Pustostany.** Żaden lokal na najem krótkoterminowy nie działa na 100%. Realne roczne obłożenie dla Tbilisi lub Batumi to 65–80%. Przy 75% te 6 000 USD czynszu brutto to już 4 500 USD.
**Zarządzanie.** Około 20% dochodu z najmu to standardowa stawka za prowadzenie najmu i dla zdalnego właściciela nie jest opcjonalna. To kolejne 900 USD.
**Opłata serwisowa.** Płatna każdego miesiąca w roku, także w pustych. Przy 40 USD miesięcznie to 480 USD, którym obojętne, czy ktoś mieszka.
**Ubezpieczenie, remonty i podatek.** Ubezpieczenie w reklamowanych wyliczeniach prawie nigdy się nie pojawia. Meble się zużywają, goście coś psują, sprzątanie między pobytami się sumuje — zaplanuj rezerwę. Dochód z najmu podlega opodatkowaniu, a stawka zależy od Twojego statusu.
Co naprawdę zostaje
Przepuść te liczby przez rachunek, a nagłówkowe 6 000 USD staje się około 2 570 USD dochodu operacyjnego netto. Wobec realnego kosztu wejścia — cena plus opłaty zakupowe plus umeblowanie, powiedzmy 66 800 USD — to około 3,8%, a nie 10%.
Różnica między liczbą reklamową a uczciwą wynosi zwykle 3–5 punktów procentowych. W tym przykładzie ponad sześć.
Koszt wejścia też jest zaniżony
Reklamowane rentowności dzielą przez cenę z metki. Nie zapłaciłeś ceny z metki. Zapłaciłeś ją plus notariusz, rejestracja i prowizja agencji, plus koszt umeblowania do stanu nadającego się pod najem — pozycja zaniżana częściej niż jakakolwiek inna, bo wydaje się ją po zamknięciu transakcji, gdy nikt już nic Ci nie sprzedaje.
Liczba, która mówi o ryzyku
Poza samą rentownością policz obłożenie, przy którym lokal przestaje przynosić stratę. Koszty stałe — opłata serwisowa i ubezpieczenie — są należne niezależnie od tego, czy ktoś mieszka. Jeśli Twoja dzielnica historycznie daje mniej niż ten próg rentowności, zakup jest kruchy, choćby nagłówek wyglądał świetnie.
FAQ
Czy liczba reklamowa to kłamstwo? Zwykle nie — to rentowność brutto, realna metryka, tylko nie ta, z której się żyje. Jakie obłożenie założyć? Takie, które obronisz realną historią dzielnicy, a nie szczytowym miesiącem. Gdzie tu podatek? Dotyczy dochodu z najmu; aktualną stawkę dla swojego statusu potwierdź u doradcy podatkowego.
Jak pomagamy
Nasz kalkulator liczy dokładnie ten model — koszt wejścia, pustostany, wszystkie pozycje operacyjne i liczbę reklamową obok uczciwej. Przyślij ogłoszenie, a policzymy. Tekst informacyjny, nie porada podatkowa; założenia trzeba zweryfikować z realnym rynkiem.