Публичный реестр, порталы объявлений, реестр предпринимателей и чаты дольщиков — что даёт каждый источник и в каком порядке.
Большая часть того, что нужно знать о грузинском застройщике, публична, бесплатна и доступна с телефона. Проверки ниже занимают около десяти минут и ловят те провалы, которые обходятся покупателям дороже всего: обременённый титул, историю сорванных сроков и компанию без послужного списка.
1. Публичный реестр — сам титул
Начните с Национального агентства публичного реестра, взяв кадастровый код из объявления. Вы ищете обременения: действующую ипотеку, арест или притязание третьих лиц на объект.
Найти обременение — не автоматический повод уйти: значительная часть новостроек финансируется и несёт банковский залог. Это повод потребовать снятия обременения до оплаты, а не после. Именно эта последовательность — самая дорогая деталь в грузинской сделке.
2. Порталы объявлений — история цен и сроков
Крупные грузинские сайты объявлений ведут одни и те же проекты годами. Там видно две вещи, которых не будет ни в одном буклете:
- История цен по проекту — она показывает, реальна ли история роста.
- Даты объявлений против обещанных сроков сдачи. Проект, который третий год подряд рекламируют как сдающийся в следующем году, вам кое-что сообщает.
3. Реестр предпринимателей — кто эта компания на самом деле
Проверьте возраст юридического лица, сколько объектов оно сдало и совпадает ли продающее вам лицо с тем, у кого есть послужной список. Новая компания с известным именем на вывеске — это другой риск, чем состоявшийся застройщик.
Смежный тревожный признак здесь же: если вас просят платить физическому лицу, а не на счёт компании, остановитесь. Добросовестные застройщики принимают оплату на корпоративный счёт или эскроу.
4. Форумы и чаты дольщиков — версия без цензуры
Покупатели предыдущих очередей общаются между собой в открытых группах. Именно там задержки, споры по качеству и проблемы с управлением всплывают задолго до того, как попадут в любой официальный канал. Прочитайте претензии, а потом проверьте, ответил ли на них застройщик.
Пункты договора, которые важны
Когда дойдёте до договора, внимания заслуживают четыре формулировки:
- Срок сдачи, описанный как ориентировочный или примерный, без каких-либо последствий.
- Право застройщика заменять материалы без вашего согласия.
- Штраф за просрочку настолько маленький, что он ничего не сдерживает.
- Отсутствие пункта о неустойке вообще.
Чего это не заменяет
Кабинетные проверки говорят о бумагах. Они не скажут, обслуживается ли подъезд, пахнет ли в доме сыростью и что соседи говорят про водоснабжение. Кто-то независимый всё равно должен постоять в этом доме — желательно не агент продавца.
Частые вопросы
Можно ли сделать эти проверки из-за рубежа? Да, все четыре онлайн. Ипотека на объекте — это стоп-фактор? Нет, но она должна быть снята до оплаты. Что если застройщик отказывается дать кадастровый код? Считайте это ответом.
Как мы помогаем
Мы проводим эти проверки по умолчанию до того, как что-то рекомендовать, подтверждаем титул и обременения до движения денег и рассказываем, что нашли, включая неудобные части. Только информация — не юридическая консультация.