Объёмы +18,7%, денежный оборот +33,2% — и около 90% покупателей это граждане Грузии. Что это значит для инвестора.
Тбилиси вошёл в 2026 год с сильнейшим полугодием за всю историю наблюдений, и структура роста здесь важнее заголовочной цифры. Данные ниже — Colliers Georgia (публикация через Recov.ge) и TBC Capital за январь–июнь 2026 года.
Объёмы и денежный оборот
- За первое полугодие 2026 года в Тбилиси продано 22 400 квартир — на 18,7% больше год к году.
- Совокупный объём рынка достиг $1,8 млрд — рост на 33,2% год к году.
Деньги выросли сильнее, чем количество сделок. Именно этот разрыв интересен: покупатели смещаются к более качественным, новым и дорогим объектам, а квадратный метр под этим объёмом дорожает.
Рост цен по сегментам
Рост зафиксирован по всему рынку, а не в одном его углу:
- Новостройки: продажи +21,8%, средняя цена по городу +11,7%.
- Вторичный рынок: количество сделок +22,1%, цены +9,5%.
Июнь 2026 переписал локальные рекорды — сделки +34,7%, денежный объём +53,9% год к году, до $387 млн за один месяц.
Кто на самом деле покупает
Около 90% сделок в Тбилиси совершают граждане Грузии. Для иностранного инвестора это самая полезная цифра отчёта, и работает она в трёх направлениях:
- Рынок опирается на внутренний спрос, а не на приток туристов и экспатов, поэтому он меньше зависит от резкой остановки внешнего потока.
- Местные покупают для жизни, под расширение семьи или под локальный арендный бизнес — такой спрос не испаряется вместе с настроениями.
- На выходе вашим покупателем с высокой вероятностью станет местный житель. Искать редкого иностранца не придётся.
Чего эти цифры не говорят о доходности
Рост цен и арендная доходность — разные вещи, и растущий рынок скорее сжимает доходность, чем поднимает её. Валовые арендные цифры по Тбилиси обычно не учитывают простой, управление, сервисные сборы и налог; чистая доходность после этих расходов обычно оказывается на 3–5 процентных пунктов ниже рекламной. Считайте обе цифры до решения — рост капитала и денежный поток это разные инвестиционные сценарии.
Где именно в городе
Ваке — самые высокие ставки аренды и самый дорогой вход. Сабуртало даёт наиболее устойчивый долгосрочный спрос за счёт университетов и метро. Крцаниси подходит под премиальную малоэтажную аренду, в том числе дипломатам. Исани и Самгори — самый низкий порог входа и наибольший запас роста цены. Разбор по каждому району есть на странице города Тбилиси.
Риски, которые стоит назвать
- Это исторические цифры. Инерция не прогноз, а рекордное полугодие поднимает базу для следующего сравнения.
- Валюта: доход от местных арендаторов вы получаете в лари, а доходность считаете в долларах.
- Новое предложение в отдельных районах может обгонять спрос даже при росте среднего по городу.
Частые вопросы
Не поздно ли заходить? Данные показывают рост, а не сигнал о пике — это зависит от вашего горизонта и цены входа. Тбилиси безопаснее курортных рынков? Его спрос внутренний и круглогодичный, в отличие от сезонного побережья. Гарантируют ли эти цифры доходность? Нет.
Как мы помогаем
Анализируем локации под вашу задачу — аренда или перепродажа, ведём полное юридическое сопровождение, включая удалённую покупку, и считаем чистую доходность, а не заголовочную. Только информация; цифры справочные, с указанным источником, и меняются со временем.