Агент показывает 10%. Четырёх статей расходов нет. Разбираем, сколько забирает каждая и что остаётся.
Арифметика в большинстве объявлений простая и неверная: месячная аренда умножить на двенадцать и разделить на цену. Это не столько обман, сколько неполнота — и недостающие части обычно стоят нескольких процентных пунктов.
Расчёт, который вам показывают
Аренда $500 в месяц против цены $60 000 даёт 10%. Эта цифра предполагает, что объект занят каждую ночь в году, ничего не стоит в содержании и не платит налогов. Ни одно из этого не верно.
Чего не хватает
**Простой.** Ни один объект посуточной аренды не работает на 100%. Реалистичная годовая загрузка для Тбилиси или Батуми — 65–80%. При 75% те $6 000 валовой аренды превращаются уже в $4 500.
**Управление.** Около 20% арендного дохода — стандартная ставка за ведение аренды, и для удалённого собственника она не опциональна. Это ещё $900.
**Сервисный сбор.** Платится каждый месяц в году, включая пустые. При $40 в месяц это $480, которым безразлично, живёт ли кто-то в квартире.
**Страховка, ремонт и налог.** Страховка в рекламных расчётах почти никогда не появляется вообще. Мебель изнашивается, гости что-то ломают, уборка между заездами накапливается — закладывайте резерв. Арендный доход облагается налогом, а ставка зависит от вашего статуса.
Что остаётся на самом деле
Прогоните эти цифры — и заголовочные $6 000 превращаются примерно в $2 570 чистого операционного дохода. Против реальной стоимости входа — цена плюс расходы на покупку плюс мебель, скажем $66 800 — это около 3,8%, а не 10%.
Разрыв между рекламной и честной цифрой обычно 3–5 процентных пунктов. В этом примере — больше шести.
Стоимость входа тоже занижена
Рекламная доходность делится на ценник. Вы заплатили не ценник. Вы заплатили его плюс нотариус, регистрация и комиссия агентства, плюс стоимость меблировки до состояния, пригодного к сдаче, — статья, которую занижают чаще любой другой, потому что тратится она после закрытия сделки, когда вам уже никто ничего не продаёт.
Цифра, которая говорит о риске
Помимо самой доходности посчитайте загрузку, при которой объект перестаёт приносить убыток. Постоянные расходы — сервисный сбор и страховка — платятся независимо от того, живёт ли кто-то. Если ваш район исторически даёт загрузку ниже этой точки безубыточности, покупка хрупкая, как бы хорошо ни выглядел заголовок.
Частые вопросы
Рекламная цифра — это ложь? Обычно нет: это валовая доходность, вполне реальная метрика, просто не та, на которую вы живёте. Какую загрузку закладывать? Ту, которую вы можете обосновать реальной историей района, а не пиковым месяцем. Где здесь налог? Он применяется к арендному доходу; актуальную ставку для вашего статуса уточните у налогового консультанта.
Как мы помогаем
Наш калькулятор считает ровно эту модель — стоимость входа, простой, все операционные статьи и рекламную цифру рядом с честной. Пришлите объявление, и мы посчитаем. Только информация, не налоговая консультация; допущения нужно сверять с реальным рынком.