Порог $150 000, почему оценка важнее цены договора и почему владение — это право подать заявление, а не сам ВНЖ.
Покупка недвижимости в Грузии не выдаёт вам ВНЖ — она даёт право подать заявление, а решение принимает государство. Именно на этой разнице начинается большая часть недобросовестной рекламы. Разбираем действующий порог, как оценивают объект, какие документы нужны и сколько это реально занимает.
Что требуют правила
Краткосрочный ВНЖ (на год, с ежегодным продлением) оценивается по минимальной стоимости объекта $150 000. Два нюанса решают большинство случаев:
- Государственное агентство оценивает рыночную стоимость по отчёту независимого сертифицированного оценщика — а не по сумме, указанной в договоре купли-продажи.
- Подходят квартиры в новостройках, апартаменты в курортных зонах (Батуми, Гудаури), виллы и коммерческие помещения. Земля сельскохозяйственного назначения статус не даёт.
Почему стоит брать выше порога
Мы рекомендуем закладывать бюджет $155 000–160 000, а не ровно $150 000. Если сертифицированный оценщик оценит готовый объект чуть ниже суммы покупки, сделка ровно по порогу окажется под ним — и заявление отклонят по формальному признаку.
Закон не имеет обратной силы
Если вы уже получили ВНЖ по прежнему порогу $100 000, вы можете продлевать его на старых условиях. Новый порог касается новых покупок и новых подач.
Что даёт статус
- Супруг или супруга и дети могут подавать на основании вашего права собственности.
- Вы не рискуете штрафами за превышение срока пребывания — они доходят до 3 000 GEL с запретом на въезд до трёх лет.
- Непрерывное продление формирует ценз оседлости, по которому позже оценивается постоянный статус.
Инвестиционный ВНЖ от $300 000
Один или несколько объектов на общую сумму от $300 000 могут дать право на пятилетний статус вместо ежегодного переоформления. Принцип тот же: это право подать заявление, а не автоматический результат.
Пошаговый порядок
- Покупка и регистрация. Проверяем титул и регистрируем право собственности в Национальном агентстве публичного реестра.
- Независимая оценка. Сертифицированный оценщик выпускает официальный отчёт о рыночной стоимости.
- Документы. Загранпаспорт, выписка из реестра, отчёт оценщика, две рекомендации от граждан Грузии и страховой полис (обязателен для иностранцев).
- Подача. Подать в Дом юстиции не позднее чем за 40 дней до окончания срока легального пребывания. Рассмотрение — от стандартных 30 дней до 24 часов или в день обращения за дополнительную пошлину.
Доходность: валовая и чистая — разные цифры
Валовую доходность посуточной аренды в Тбилиси и Батуми часто называют на уровне 10–12% годовых в валюте. Эта цифра не учитывает простой, комиссию управляющей компании, сервисный сбор, налог и резерв на ремонт. Чистая доходность после всего этого обычно на 3–5 процентных пунктов ниже. Относитесь к рекламной цифре как к отправной точке и считайте свою — наш калькулятор сделан ровно для этого.
Риски и честные оговорки
- Владение создаёт основание для подачи; каждый случай орган оценивает индивидуально.
- Миграционные правила меняются, и для других категорий заявителей они недавно ужесточились.
- Риск оценки реален — закладывайте запас в цену покупки.
Частые вопросы
Гарантирует ли покупка ВНЖ? Нет. Она создаёт основание для подачи. Считается ли цена договора? Нет — считается независимая оценка рыночной стоимости. Можно ли включить семью? Да, супруг или супруга и дети могут подавать. Подходит ли сельхозземля? Нет.
Как мы помогаем
Подбираем объекты, которые проходят порог с запасом, проверяем титул, организуем сертифицированную оценку и готовим пакет документов вместе с юристами. Только информация — не юридическая или миграционная консультация, результат не гарантируется.