Один город называет доходность выше, другой даёт её ровнее. Разница — в сезонности, ликвидности и в том, кто ваш арендатор.
Это первый вопрос, который задаёт почти каждый покупатель по Грузии, и честный ответ такой: два города решают разные задачи. Батуми называет цифру выше. Тбилиси даёт её ровнее. Что правильно — зависит от того, покупаете вы денежный поток или спокойствие.
Порог входа и аренда
У Батуми барьер ниже: меньшие площади, курортный фонд и больший разброс качества строительства. Тбилиси дороже на входе и дороже сдаётся в месяц, но в расчёте доходности эти два эффекта во многом гасят друг друга. Что не гасится — так это сколько месяцев в году объект зарабатывает.
Сезонность — и есть весь спор
Батуми — летний курорт. Ставка за ночь в августе почти не связана с февральской, а доходности, которые называют по побережью, обычно построены на пиковой ставке, растянутой на двенадцать месяцев. У Тбилиси сезона нет — университеты, деловые поездки и постоянные жители держат спрос ровным весь год.
Поэтому одинаковый заголовочный процент означает в двух городах разное. Объект в Батуми с более высокой валовой доходностью может принести меньше чистого дохода, чем тбилисский с более низкой, — исключительно за счёт загрузки.
Кто ваш арендатор
В Батуми ваш арендатор — турист: ежедневное управление, уборка между гостями, быстрый износ мебели и зависимость от управляющей компании. В Тбилиси это чаще студент, специалист или семья на долгом договоре — меньше операционной работы, ниже валовая ставка, гораздо меньше подвижных частей.
Ликвидность на выходе
Это наименее обсуждаемое различие и часто самое важное. Около 90% сделок в Тбилиси совершают граждане Грузии, поэтому при продаже вашим покупателем будет местный житель. Курортный фонд сильнее опирается на инвесторский спрос, который тоньше и сильнее зависит от настроений. Планируйте выход до входа.
Как выбирать
- Покупаете денежный поток и готовы активно управлять, сезонность не пугает: Батуми, с консервативным допущением по загрузке.
- Покупаете стабильный доход, ликвидность и низкую операционную нагрузку: Тбилиси.
- В любом случае считайте чистую цифру, а не рекламную, и проверяйте точку безубыточности по загрузке для конкретного объекта.
Риски в обоих городах
Качество строительства сильно различается между застройщиками и там, и там. Качество управляющих компаний неровное и в Батуми значит больше. Доход вы получаете в местной валюте, а доходность считаете в долларах. Ни одно из этого не повод не покупать — это повод проверить до покупки.
Частые вопросы
Где доходность выше? Батуми называет выше валовую; чистая целиком зависит от загрузки. Что легче продать? Тбилиси, за счёт внутреннего спроса. Можно ли купить в обоих? Да, и распределение между сезонным и круглогодичным активом — законный способ сбалансировать риск.
Как мы помогаем
Моделируем оба города под ваш реальный бюджет и готовность управлять, подбираем соответственно и показываем чистые цифры рядом с рекламными. Только информация — цифры справочные и меняются со временем.