Чем «валовая» доходность отличается от чистой, какие расходы съедают прибыль и почему загрузка важнее красивой цифры в рекламе.
Доходность аренды — главный аргумент в рекламе зарубежной недвижимости, но именно её чаще всего показывают некорректно. Разберём, как считать её самостоятельно.
Валовая доходность (gross yield) — это годовой арендный доход, делённый на цену объекта. Цифра простая, но обманчивая: она не учитывает расходы. Чистая доходность (net yield) вычитает налоги, управление, страховку, обслуживание, простои и комиссии — и обычно оказывается заметно ниже.
Ключевой фактор — реальная загрузка. Курортная аренда может показывать высокую ставку за ночь, но работать лишь несколько месяцев в году; долгосрочная аренда в крупном городе стабильнее, хоть и со скромной ставкой. Считайте по консервативному, а не идеальному сценарию.
Также закладывайте расходы на вход (налог на покупку, нотариус, комиссии) и на выход (налог с прироста, комиссия при продаже) — они влияют на итоговую доходность сильнее, чем кажется. Любые расчёты доходности справочны и не являются гарантией.